一、出台背景
北京是国务院首批公布的国家级历史文化名城，老城作为历史文化名城核心部分，是古都风貌的主要载体，是首都北京的“金名片”。为坚决落实习近平总书记“老城不能再拆了”的指示精神，深入贯彻《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，2018年5月14日，北京市政府办公厅印发实施了《关于加强直管公房管理的意见》(京政办发〔2018〕20号)，重点对积极推动核心区历史文化街区平房腾退和修缮提出了明确要求。《意见》颁布后，市住房城乡建设委会同东城区、西城区政府进行了反复研究，加快制定操作细则。2019年1月16日，经市政府批准同意，三家单位联合印发实施了《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》(京建发〔2019〕18号)，用于指导这项工作深入细致开展。2019年，北京市将把加强历史文化名城保护摆在更加突出的位置，对于街区风貌保护、品质提升与民生改善将更加科学有效的进行统筹，并加强政策和机制创新，切实加强历史文化保护与老城复兴。
二、文件内容政策解读
(一)明确了主管部门、经营管理单位和实施主体的职责
主管部门由区政府指定，负责组织实施本区历史文化街区平房直管公房申请式退租工作，负责划定恢复性修建片区，确定片区的实施主体。经营管理单位可为片区的实施主体，实施主体也可为直接委托或通过公开竞争方式选择的资金实力强、信用等级高、组织实施能力强的社会单位。实施主体负责受理片区内直管公房承租人的退租申请，开展相关工作；负责按照保护规划和恢复性修建工艺要求，对完成申请式退租的直管公房进行恢复性修建；负责对完成恢复性修建的房屋开展经营管理。
进一步加强对实施主体的管理。由区主管部门应与实施主体签订协议，约定工作范围、违约责任及退出机制等条款。实施主体办理股权转让、经营权转让等事项时，需主管部门同意。
此方式捋顺了区主管部门、经营管理单位和实施主体三者之间关系，特别是实施主体可为经营管理单位，一方面保留了现有经营管理单位的积极性，同时也允许资金实力强、信用等级高、组织实施能力强的社会单位参与，有利于多主体参与，优化营商环境。
(二)明确了申请式退租程序
申请式退租程序为：区政府(主管部门)确定腾退区域---区域内直管公房承租人自愿申请---实施主体受理申请，计算货币补偿，双方签订腾退协议---直管公房产权单位凭协议与直管公房承租人解除租赁合同，收回直管公房使用权---实施主体给付承租人货币补偿款---承租人交回使用权后，区政府可提供定向安置房供有需求的家庭购买或承租。此方式一是突出居民自愿申请，没有强制性；二是明确了补偿标准，原则上按照退租房屋市场价值总额扣除房屋重置成新价款后进行计算。对自愿将户口迁出中心城区的，可给予适当奖励。三是与住房保障政策有效对接，自愿腾退的直管公房承租人领取货币补偿后，可申请区政府提供的共有产权房源和公租房房源。四是强调有序腾退，区政府要结合标准和保护规划实施、财政预算、外迁房源供应等情况，科学制定片区申请式退租和恢复性修建方案。
(三)明确了定向安置房源管理要求
一是房源统筹使用。定向安置房按共有产权住房管理，也可作为公租房使用。区主管部门负责统筹调配房源，指定代持机构按照审定的价格收购并代持政府份额，合理调配至各片区。实施主体为国有独资或国有全资企业的，经区政府同意，也可收购定向安置房并代持政府份额。居民和政府持有的共有产权住房份额比例，由区主管部门按照共有产权住房管理办法确定，报区政府批准。原则上，居民购买共有产权住房的价格不低于收购价格。
二是保障兜底。居民获得的申请式退租补偿资金，不足以支付区政府确定的最小面积安置房源产权份额的，经区政府批准，可适当降低居民所持产权份额，实现了最低保障。同时对长期居住在自建房内，有本市户籍，本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房，自愿拆除自建房并将户口迁出中心城区的居民，可优先配租片区对接的公租房。
三是严格审核资格。分两种情况，第一是承租人选择本片区对接共有产权住房或公租房的，要求承租人及配偶和未成年子女应在本市无其他住房，与现行共有产权政策相比略有放开，不考虑承租人家庭有无购房记录，有利于促进人口疏解目标实现。第二是承租人愿意选择本市其他公开配售配租的共有产权住房或公租房的，应按本市共有产权住房或公租房的申请条件进行审核，符合条件的，给予优先配售配租。
四是严格后期管理。后期管理按照本市共有产权住房或公租房的管理办法执行，便于统一管理，不开管理“天窗”。
五是严控对接标准。原则上一个承租户只能购买一套共有产权住房或承租一套公租房。降低了出租和出售谋利的空间，实现了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，也有利于建设用地和建设规模“双控”。
(四)明确了恢复性修建的工作要求
一是编制恢复性修建方案。实施主体应按照规划及设计导则要求，遵循老城传统建筑风貌、恢复性修建标准和工艺要求，合理制定完成申请式退租院落房屋的恢复性修建方案。在修建过程中，要强调规划引领，特别是在地下空间利用上要坚持按规划批准执行，不得擅自挖建。
二是实施院落房屋恢复性修建。强调对完成整院申请式退租的，应拆除院内违法建筑，在满足现代使用功能的同时，恢复传统四合院基本格局，完善配套公共服务设施、基础设施。对院落内完成部分房屋退租的，应同步拆除房屋附属的违法建设，并合理利用退租房屋补足公共服务设施。
三是鼓励平移置换。考虑到有些居民在老城院落居住了一辈子，存在故土难离，留住乡愁的心情，区政府可以与这部分承租人协商，制定平移置换鼓励政策，引导承租人在实施主体的统筹安排下平移置换到其他院落直管公房居住，实现空间资源的合理利用。
(五)明确直管公房授权经营要求
一是经营权授权。实施主体为直管公房经营管理单位的，完成直管公房申请式退租和恢复性修建后，直接取得房屋经营权。实施主体为通过公开竞争方式确定的，区政府可将经营权授权给实施主体，由经营管理单位与实施主体签订经营权授权协议，一次性授权年限应不高于50年。
二是合理开展利用和经营。实施主体对取得经营权的直管公房应按规划要求开展经营利用，可作为住宅或商业、办公等经营性房屋使用，也可作为公共配套设施房屋使用。其中用于居住用途的，可用于院落平移使用，也可用于人才租赁房等使用促进职住平衡。
三是明确经营权可质押贷款。实施主体可持区政府批准的经营权授权证明文件，向金融机构申请贷款，融资资金用于片区直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理工作。四是明确了监督管理要求。对授权给实施主体经营的直管公房，实施主体应承担管理、维护和安全等责任，并接受房屋行政管理部门及经营管理单位的管理和监督。对未授权经营的直管公房，继续由经营管理单位承担管理、维护和安全等责任，并接受房屋行政管理部门的管理和监督。(六)比照执行核心区历史文化街区范围内的私房居民申请改善住房条件的，可选择货币补偿后，按市场评估价格购买定向安置房源并享有完全产权。核心区历史文化街区以外的直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理工作，可参照本通知执行。解决了私房居民和核心区历史文化街区以外直管公房居民改善住房条件的问题，有利于老城整体保护目标的实现。